因?yàn)楝F(xiàn)物業(yè)公司嚴(yán)重不作為，想更換新物業(yè)更好地為業(yè)主服務(wù)，但卻被現(xiàn)行的惠州住建局的新規(guī)定，必須使用電子投票系統(tǒng)表決卡住了，東江府業(yè)委會(huì)更換物業(yè)陷入了僵局。
博羅園洲明豐東江府項(xiàng)目500多位業(yè)主選舉產(chǎn)生了業(yè)委會(huì)，在2021年12月25日至2022年1月3日，召開了第一次業(yè)主大會(huì)，用書面征集意見表決的方式通過了解聘原明豐物業(yè)管理有限公司，聘用深圳萬科物業(yè)服務(wù)公司的決定。
但博羅園洲鎮(zhèn)人民政府在2021年12月16日，2021年12月28日，兩次給明豐東江府業(yè)委會(huì)發(fā)通知，認(rèn)為東江府依然采用書面征求意見（表決票）的方式，違反了惠州住建局必須使用電子投票系統(tǒng)的決定，勒令東江府業(yè)委會(huì)停止業(yè)主大會(huì)的表決。
惠州住建局物業(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，使用電子投票符合大多數(shù)人的利益，也杜絕了暗箱操作，現(xiàn)在都要求使用統(tǒng)一的電子投票系統(tǒng)，不用電子投票屬地政府是不會(huì)認(rèn)的，原則上所有要經(jīng)業(yè)主同意的事項(xiàng)，都應(yīng)采用電子投票進(jìn)行表決，任何項(xiàng)目都不能搞特殊化。
原物業(yè)不作為 園洲東江府項(xiàng)目業(yè)主要換物業(yè)
位于博羅園洲鎮(zhèn)東江畔，建筑面積12.8萬平方米，因?yàn)槟舷驏|江的優(yōu)質(zhì)景觀資源，吸引了眾多的東莞客戶購買居住，東江府項(xiàng)目一期、二期一共570戶。
東莞業(yè)主劉先生說，2021年10300元/平方米，購買了東江府206平方米的江景房，但是發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期。
另一位業(yè)主吳先生說，東江府小區(qū)物業(yè)管理糟糕，財(cái)務(wù)制度不透明，小區(qū)入住率低，只有三成，物業(yè)的人、財(cái)、物不分離，掃地阿姨掃地車輪胎爆了，申請(qǐng)費(fèi)用都申請(qǐng)不下來?！靶^(qū)的草坪不維護(hù)、監(jiān)控也是擺設(shè)?！?/p>
一份2020年8月，博羅住建局給明豐物業(yè)下達(dá)的責(zé)令整改通知書顯示，累計(jì)列出了小區(qū)物業(yè)管理的6項(xiàng)主要問題，分別是未出售的產(chǎn)權(quán)房屋，開發(fā)建設(shè)單位未繳納物業(yè)管理費(fèi)，和建設(shè)單位同屬于一個(gè)集團(tuán)管理混亂，共同使用人、財(cái)、物，未經(jīng)業(yè)主同意私自砍伐小區(qū)樹木，物業(yè)多年未對(duì)景觀水池進(jìn)行維護(hù)，導(dǎo)致景觀水池棄用，物業(yè)始終拒絕對(duì)小區(qū)公共分?jǐn)傎M(fèi)用進(jìn)行公示。
博羅住建局并要求明豐物業(yè)20天內(nèi)整改完成，但業(yè)主反饋明豐物業(yè)并沒有整改。一位業(yè)主稱，小區(qū)剩下200多個(gè)車位沒人租用，也沒出售，但車位的租金物業(yè)要從小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)扣出，“意思就是這沒有租出去的車位，物業(yè)要求全體業(yè)主承擔(dān)租金，理由是開發(fā)商打包給了物業(yè)公司。”
吳先生說，現(xiàn)在物業(yè)是明豐置業(yè)，物業(yè)公司叫明豐物業(yè)，是父子關(guān)系，業(yè)主換物業(yè)初衷是為了更安全、小區(qū)物業(yè)更好舒心、房產(chǎn)更加增值。
沒使用電子投票系統(tǒng) 書面表決引入萬科物業(yè)決議無效
在2021年12月25日至2022年1月3日，明豐東江府召開了第一次業(yè)主大會(huì)，用書面征集意見表決的方式通過了解聘原明豐物業(yè)管理有限公司，聘用深圳萬科物業(yè)服務(wù)公司的決定。
但博羅園洲鎮(zhèn)人民政府在2021年12月16日，2021年12月28日，兩次給明豐東江府業(yè)委會(huì)發(fā)通知，認(rèn)為東江府依然采用書面征求意見（表決票）的方式，違反了惠州住建必須使用電子投票系統(tǒng)的決定，勒令東江府業(yè)委會(huì)停止業(yè)主大會(huì)的表決。
2021年12月16日?qǐng)@洲鎮(zhèn)人民政府發(fā)給明豐東江府業(yè)委會(huì)通知說，政府對(duì)于業(yè)主依法行使自己的權(quán)利十分支持，根據(jù)惠州市住建規(guī)定，凡業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)通過惠州市智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決，且不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定，要求明豐東江府在舉行業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)時(shí)，嚴(yán)格按照該文件執(zhí)行。
2021年12月28日，園洲鎮(zhèn)人民政府再度給明豐東江府業(yè)委會(huì)發(fā)通知，發(fā)現(xiàn)東江府在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，依然采用書面征求意見的方式（表決票），要求業(yè)委會(huì)勒令停止業(yè)主大會(huì)的表決事項(xiàng)。
在2021年12月28日，博羅住建局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)換屆知道和日常監(jiān)管工作的提醒函》第一部分說東江府業(yè)主委員會(huì)在決定小區(qū)重大事項(xiàng)時(shí)，抵制電子投票系統(tǒng)，拒不執(zhí)行園洲鎮(zhèn)政府的要求。
東江府業(yè)委會(huì)：20%面積未售 項(xiàng)目不具備電子投票條件
對(duì)于園洲鎮(zhèn)政府不認(rèn)可明豐東江府書面表決引入萬科物業(yè)，解聘原來的明豐物業(yè)，東江府業(yè)委會(huì)代表表示，客觀上東江府不具備電子投票的條件。
業(yè)委會(huì)代表吳先生說，明豐東江府是根據(jù)住建部印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則》以及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律規(guī)定，采用書面征集意見的表決方式，“結(jié)合小區(qū)的實(shí)際，我們認(rèn)為我們小區(qū)更適合采用書面征集意見的表決形式，我們也依法回復(fù)了園洲政府的意見，并且相關(guān)法律條文并未強(qiáng)制規(guī)定要求使用電子投票表決形式，業(yè)主有自主選擇的權(quán)利?！?/p>
而東江府業(yè)委會(huì)代表，提出不采用電子投票系統(tǒng)的原因則是，東江府的實(shí)際情況不允許，條件不具備。業(yè)主劉先生說，小區(qū)整個(gè)一二期570戶，入住率不到30%，建筑面積10.6萬平方米里面，開發(fā)商還有一棟樓沒有出售， 合計(jì)超過1.5萬平方米沒有出售，“我們查詢發(fā)現(xiàn)小區(qū)系統(tǒng)錄入到不動(dòng)產(chǎn)登記局，連一半登記的數(shù)據(jù)都沒有，一期是2008年發(fā)售的，很多業(yè)主的電話號(hào)碼都變更了?！?/p>
原物業(yè): 東江府業(yè)委會(huì)表決結(jié)果不代表其業(yè)主真實(shí)意愿
2月13日，東江府業(yè)委會(huì)向現(xiàn)物業(yè)公司明豐物業(yè)下達(dá)了解除相關(guān)物業(yè)合同的通知，明豐東江府根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，正式解聘了原明豐物業(yè)公司，引入了萬科物業(yè)，但原物業(yè)堅(jiān)持業(yè)委會(huì)表決結(jié)果不代表其業(yè)主真實(shí)意愿。
業(yè)主劉先生說，從2月13日下達(dá)解聘原物業(yè)通知書至今，東江府已登記207戶業(yè)主不再向原物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)。
明豐物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在明豐物業(yè)已經(jīng)在法院提起了訴訟，按照正常的物業(yè)管理?xiàng)l例，業(yè)主有權(quán)利解聘物業(yè)，但是現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)的決議是沒有經(jīng)過小區(qū)三分之二業(yè)主、以及小區(qū)面積三分之二以上的人參與，在參與的人中，也沒有達(dá)到半數(shù)以上，“如果政府通知我們走，我們就按照程序交接?！?/p>
2月28日，明豐物業(yè)回復(fù)業(yè)委會(huì)關(guān)于解聘物業(yè)的通知稱，在園洲鎮(zhèn)人民政府勒令停止此次業(yè)主大會(huì)表決的情況下，東江府業(yè)主委員會(huì)沒有按照惠州住建的相關(guān)規(guī)定，通過惠州市智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議電子系統(tǒng)電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決，因此本次業(yè)主大會(huì)的召開和投票模式均不符合法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。因此，本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票情況的真實(shí)性、合法性根本無法核實(shí)。因此認(rèn)為明豐東江府小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出的相關(guān)決定屬無效決議，不具有法律效力。
現(xiàn)在東江府業(yè)主委員會(huì)與廣東明豐物業(yè)管理有限公司之間物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，已經(jīng)訴求博羅法院訴訟解決。
惠州市住建局：電子投票是為確保業(yè)主大會(huì)表決公正、公開
針對(duì)東江府業(yè)主提出的小區(qū)不具備電子投票的條件，以及相關(guān)法律條文并沒有規(guī)定強(qiáng)制使用電子投票表決形式?；葜葑〗ň治飿I(yè)管理科科長嚴(yán)育軍在受訪時(shí)解釋，惠州住建局推出的電子投票系統(tǒng)，是優(yōu)化決策機(jī)制，搭建線上投票平臺(tái)暢通業(yè)主意見表達(dá)方式的一個(gè)舉措，初衷也是確保業(yè)主大會(huì)的表決公正公開，并不是針對(duì)哪一個(gè)小區(qū)，哪一個(gè)物業(yè)。
嚴(yán)育軍說，對(duì)于反復(fù)出現(xiàn)糾紛矛盾物業(yè)小區(qū)，業(yè)主大會(huì)決議的真實(shí)性難辨真?zhèn)瓮ǔ６际亲詈诵牡脑?，通過電子投票則有效地規(guī)避了這一問題，全程線上決議，實(shí)時(shí)出結(jié)果，這確保了投票的真實(shí)度，也確保了決議的權(quán)威性。
嚴(yán)育軍解釋，電子投票從操作來說，簡單方便，這也是未來的大趨勢(shì)，部分反對(duì)的業(yè)主委員會(huì)成員和物業(yè)不排除有其他用心，這個(gè)系統(tǒng)不僅僅是有效地解決了投票協(xié)調(diào)難、參與難和真?zhèn)坞y辨別的問題。也根本上解決了以前常出現(xiàn)的小區(qū)住宅維修資金被套用問題，小區(qū)物業(yè)通過偽造簽名使用維修資金的情況。
在操作方式上，嚴(yán)育軍說，系統(tǒng)通過對(duì)業(yè)主身份、房產(chǎn)證、電話號(hào)碼確認(rèn)匹配，然后在不動(dòng)產(chǎn)登記局把小區(qū)的業(yè)主信息導(dǎo)進(jìn)去，系統(tǒng)屬地政府也共享，業(yè)主進(jìn)入之后，確認(rèn)身份之后，直接用人臉識(shí)別進(jìn)行投票。
嚴(yán)育軍表示，現(xiàn)在惠州已經(jīng)有200多個(gè)小區(qū)都在使用，為什么有些小區(qū)不能使用，個(gè)別小區(qū)的特殊性在哪里，我們認(rèn)為這都是借口，只要是真正為小區(qū)業(yè)主好，住建推出的這個(gè)系統(tǒng)都是受業(yè)主歡迎的。而且在疫情防控局勢(shì)下，線上投票系統(tǒng)讓天南海北的業(yè)主，不用到現(xiàn)場，都可以通過線上投票，對(duì)小區(qū)的相關(guān)事宜進(jìn)行表決。我們不質(zhì)疑業(yè)主大會(huì)，在電子投票平臺(tái)上，所有的投票結(jié)果都一目了然，在當(dāng)下的局勢(shì)下，不用電子投票，業(yè)主大會(huì)的公平性，合法性是得不到保證的。
對(duì)于東江府業(yè)委會(huì)提出的小區(qū)不具備電子投票條件，嚴(yán)育軍解釋，如果電子投票不能解決，那書面表決就能解決了？“我認(rèn)為都具備電子投票的條件，如果有業(yè)主質(zhì)疑政府的規(guī)定，可以走正常的途徑，但當(dāng)下這個(gè)電子投票的數(shù)據(jù)和結(jié)果，經(jīng)得起任何第三方查驗(yàn)?！?/p>
采寫 南都記者 蔣奇政
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